大規模修繕工事の前に実施したい建物調査診断
大規模修繕工事の前に実施したい建物調査診断
「大規模修繕工事をしてからもうすぐ10年経つ。修繕した箇所はどんな状況だろう。次の大規模修繕はいつ頃やるべきだろうか。」
「修繕に使える予算が少ない。必要最低限の修繕工事をしたいが、どうしたらいいのだろう。」
「建物の劣化（雨漏り、タイル剥落、ひび割れ）が気になってきたけど部分修繕で済むのか、大規模修繕の方がいいのか分からない。」
こうした建物修繕に関するお悩みがあれば「建物調査診断」がお薦めです。
今回は、大規模修繕工事を検討する上でも重要な「建物調査診断」についてご紹介したいと思います。
建物調査診断とは
建物調査診断とは、大規模修繕工事を実施する前に行う、既存建物の状態を調べる事前調査のこと。
調査を行うことで「建物のどこに劣化があるのか」、「修繕の緊急性を要する劣化なのか」、「経過観察程度の劣化なのか」といった状態を把握することができます。
調査の結果は、劣化箇所、該当劣化箇所の写真、劣化度の判定も添えて報告書へまとめられるため、工事の優先順位をつけたり、工事範囲を絞り込むための重要な判断材料になります。
どんな調査をするの？
調査方法には、書類調査、目視調査、打診調査、機械調査などの方法があります。
調査の目的や予算に合わせて調査方法を選定し、調査を実施します。
①書類調査
書類調査イメージ
書類調査とは、設計図書や修繕履歴（記録）から、建物に関する情報を収集する調査のこと。
修繕工事においては、既存の建物の構造や仕様や前回の修繕・改修方法によって、実施できる工法が変わるため、書類から建物の情報を把握します。
設計図書から分かること・・・竣工時期・建物の構造・仕様・設備・増築等
修繕履歴（記録）から分かること・・・過去に修繕を行った時期・修繕工事の内容・工事の仕様等
②目視調査
目視調査イメージ
目視調査とは、人の目で見て、建物の状態や劣化箇所を確認する調査のこと。
外壁のひび割れ、タイルの欠損や剥落、塗装の剥がれ・色褪せ、防水層の破損や摩耗、鉄部の錆、シーリングの破断など目で見える劣化を確認します。
③打診調査
打診調査イメージ
打診棒と呼ばれる調査器具を使い、外壁タイルの浮きや塗装面のモルタル浮きの劣化状態を確認します。
外壁を打診棒で転がすようになぞったり、叩いたりすることで生じる打診音の違いから劣化箇所を特定します。
目視調査では劣化判断ができない箇所の調査に利用されます。
④機械調査
専用の機械を使って建物のより詳細な状態を確認する調査です。
コンクリート中性化試験、塗膜付着力試験、タイル注入試験、タイル引張試験など様々な調査があり、目的に応じて実施します。
＜機械調査の例＞
コンクリート中性化試験
コンクリートの中性化進行度を確認するために行う試験。
打設した直後のコンクリートはアルカリ性ですが、経年により大気中の二酸化炭素の影響等によって、徐々にアルカリ性が低下していきます。アルカリ性が低下し中性に近づくことをコンクリートの中性化と呼び、中性化が進行するとコンクリートの躯体の中の鉄筋が腐食・膨張を引き起こし、ひび割れや爆裂といった劣化症状を引き起こします。コンクリート中性化試験では、コンクリートサンプルを採取しフェノールフタレイン溶液と反応させることで、中性化の進行度を確認します。
塗膜付着力試験
既存塗膜と新たに施工する塗料の密着性および既存塗膜と下地の密着性を調べるために行う試験。
塗装面を改修する際、既存塗膜の上に新たに塗料を塗り重ねるのが一般的です。その際、既存塗膜と新しい塗料の密着性が悪いと上手く施工ができません。また既存塗膜が脆くなったり剥がれている箇所は、新しく塗料を塗り重ねても、既存の塗膜から剥がれ落ちてしまうためケレン作業（塗装が脆くなり、浮いたり・剥がれたりしている部分を削り取る作業）をする必要があります。
タイル注入試験
注入工法による補修ができるかを確認するために行う試験。
タイル浮きは注入工法で補修を行うのが一般的ですが、既存タイルの仕様や状態によっては注入工法による補修ができないケースがあります。そのため、注入工法で補修ができるかを確認するためにタイル注入試験を行います。
タイル引張試験
張り付いているタイルの接着強度を計測する試験。
注入を行った際、注入箇所のタイルが強度を満たせるかどうかを確認するために、タイル引張試験を行います。躯体に張り付けたアタッチメントに引張試験機を接続し、垂直方向に引っ張り、タイル破断時の最大測定荷重から接着強度を求めます。注入試験と引張試験は基本セットで実施されます。
調査の結果は『調査報告書』で確認できる
建物調査診断を依頼すると、その結果を報告書として受け取ることができます。
報告書には、建物の劣化箇所、部位、劣化の内容、劣化写真が掲載され、最後には劣化度の判定も記載されます。
また、建物調査診断を実施する会社によっては、劣化箇所に対しどのような改修を行った方が良いか提案をしてくれる場合もあります。
こんな情報が欲しいという要望があれば、建物調査診断を依頼する前に一度相談をしてみましょう。
※建物診断調査を行う会社によって調査、報告書の内容は異なります。
建物調査診断のメリット
①建物の現状が把握できる
・既存建物の劣化箇所や状態を把握することができる
②工事範囲を絞り込んだり、工事の優先順位が付けられる
・劣化度判定をしてもらえるので工事の優先順位が付けられる
・何を優先して修繕すべきかの判断ができるため、限られた予算の中で最善の修繕ができる
（足場を掛けない範囲で工事を実施するといったことも可能）
③適切な修繕・改修方法の選定が出来る
・建物や劣化の状態を把握することで、修繕にどんな工法を用いるべきかが分かる
・どんな改修が必要なのかが分かることで予算感の把握にも役立つ
大規模修繕工事は12～15年に一度の大きくまとまった工事のため、修繕に必要な金額も大きくなりがちです。
限られた予算の中で無駄なく修繕を実施するためにも、建物調査診断をすることは大きなメリットがあります。
大規模修繕工事をご検討の方は、ぜひ「建物調査診断」を実施してみてはいかがでしょうか。
第一リフォームでも「建物調査診断」を実施しておりますので、ご興味があるという方は、ぜひ気軽にお問い合わせください😉
建物調査診断の結果、大規模修繕工事ではなく、部分的な補修工事（屋上防水のみ実施したい等）をしたいといった場合にも施工・保証含め対応することが可能です。
以上、今回は『建物調査診断』についてのご紹介でした📝
この内容が少しでも皆様のお役に立てば幸いです🙇♀️
「大規模修繕に関する知識をもっと知りたい」「大規模修繕の施工事例を見てみたい」「まずは概算費用を知りたい」という方は、こちらのページもぜひ参考にしてみて下さいね😊✨
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